Прогрессивный налог на совокупную кадастровую стоимость: что обсуждают и что уже принято
Российские власти обсуждают введение прогрессивного налога на совокупную кадастровую стоимость всей недвижимости, принадлежащей одному гражданину. Пока это лишь тема дискуссии, а не законопроект: единственная прошедшая первое чтение инициатива касается другого — ограничения ежегодного роста имущественных налогов.
О чём именно речь
О возможном переходе к прогрессивной шкале по совокупной кадастровой стоимости всех объектов одного собственника сообщили «Известия»; на публикацию ссылается НСН. По данным издания, такая мера должна стимулировать переток капитала из инвестиционного — не используемого владельцем и не сдающегося в аренду — жилья в реальный сектор. Логика: рост налоговой нагрузки заставит часть собственников продавать пустующие квартиры, предложение на вторичном рынке вырастет, а цены могут снизиться.
Обратный сценарий тоже называют: если пустующие квартиры начнут скупать паевые инвестиционные фонды, а не конечные покупатели, ожидаемого эффекта не будет.
Как налог считается сейчас
Налог на имущество физлиц рассчитывается по каждому объекту отдельно (п. 1 ст. 408 НК РФ). База — кадастровая стоимость с учётом вычетов (ст. 403 НК РФ): минус 20 кв. м для квартиры, 10 кв. м для комнаты, 50 кв. м для дома. Ставки устанавливают региональные и местные власти в пределах ст. 406 НК РФ: до 0,1% для жилья и до 2,5% для объектов дороже 300 млн рублей.
Отсюда и главное отличие обсуждаемой идеи: считать предлагается не по объектам, а по «портфелю» недвижимости одного гражданина.
Что уже прошло первое чтение
30 октября 2026 года Госдума приняла в первом чтении законопроект о порядке исчисления налогов на недвижимость физлиц. Ключевые положения — по данным ФНС:
Повышающие коэффициенты 2 и 4 для земель под ИЖС перестанут применяться с 2027 года — но не для всех, а для участков, используемых в предпринимательской деятельности, и для участков с кадастровой стоимостью свыше 300 млн рублей при ставке до 1,5%.
Ограничение роста налога 10% в год будет действовать шире. Сейчас оно не применяется при любом изменении характеристик объекта в ЕГРН; по поправкам исключение останется только для изменений площади (кроме округления), категории земель, разрешённого использования и назначения — и только если они увеличили кадастровую стоимость.
Льготы для родителей участников СВО по имущественному, земельному и транспортному налогам — независимо от факта иждивения, с налогового периода 2022 года.
Основанием для земельной части стал Постановление КС РФ от 21.07.2026 № 52-П.
Откуда взялась тема прогрессии
Ещё в феврале 2026 года группа депутатов во главе с Сергеем Мироновым внесла законопроект о расширении прогрессивной шкалы: ставки 3% при кадастровой стоимости от 350 млн рублей, 3,5% — от 450 млн, 4% — от 550 млн, для физлиц и организаций. Авторы увязывали его с тем, что единые ставки не отражают платёжеспособность владельцев дорогих объектов. Тогда речь шла о ставке на объект, а не на совокупную стоимость.
Оценки от экспертов
Эксперты рынка на вебинаре «Эксперт РА» назвали налог на совокупную стоимость «логичным шагом» властей на фоне разрыва цен: новостройки дороже вторички в 1,5–1,65 раза. Экономист Василий Колташов поддерживает прогрессию для простаивающих объектов, но предлагает освободить обычных граждан в пределах необлагаемого минимума, обоснованного конституционным правом на жилище.
Что важно не перепутать
Прогрессивный налог на совокупную кадастровую стоимость находится на стадии обсуждения — текста законопроекта с параметрами шкалы и порогами публично нет.
Законопроект в первом чтении не вводит прогрессию и не меняет базу — он касается коэффициентов, ограничения роста и льгот.
Второе чтение планировалось на ноябрь 2026 года, окончательные формулировки могут измениться.